Montréal, migration (et immobilier): toutes les nouvelles ne sont pas bonnes

Voici quelques jours j’ai pondu un texte décrivant pourquoi les données récentes de l’ISQ (Institut de la Statistique du Québec) n’étaient pas catastrophiques pour Montréal. Le chiffre vedette, la perte nette de -48 300 personnes en 2020-2021, recèle des éléments relativement encourageants si on le décortique un peu et si on le compare à l’année pré-COVID, soit 2018-2019.

Mais qu’en est-il de 2018-2019? La situation était-elle au beau fixe avant la COVID? C’est là que les nouvelles sont un peu moins bonnes pour Montréal (on parle toujours de l’île).

Dans ce billet-ci je passe rapidement en revue la complexité de l’analyse des flux migratoires, pour ensuite regarder un facteur qui mériterait plus d’approfondissement que je n’en suis capable ici: l’immobilier et la hausse récente des prix à Montréal.

Peut on expliquer les flux de migration nets?

La migration nette entre régions fluctue en fonction de beaucoup d’éléments, par exemple :

  • la démographie (plus de jeunes qui arrivent en ville? plus de familles qui partent en banlieue? plus de jeunes retraités qui déménagent vers les lieux de villégiature?…);
  • la technologie (infrastructures autoroutières, télécoms, qualité des autos, autres transports….);
  • les modes et habitudes (travail à domicile, jardin, grandes cuisines…);
  • l’économie (migrations pour mieux gagner sa vie, pour obtenir un emploi bien apparié, pour éviter le chômage…)

Bref, toutes ces considérations (et d’autres) interagissent de façon complexe. Il est difficile de dégager les causes de la migration, d’autant plus que chaque décision est personnelle, et toutes ces considérations sont valorisées différemment par différentes personnes. On peut cependant, pour certaines périodes et pour certains flux, dégager quelques grands facteurs d’explication partielle.

Par ailleurs, pour chaque région la migration nette comprend toujours deux flux – ceux qui arrivent et ceux qui partent : on se doute bien que les motivations des uns ne sont pas les mêmes que celles des autres. Un flux migratoire net est donc particulièrement complexe, car il résulte de décisions en apparence contradictoires prises par différentes personnes sur la base des mêmes circonstances régionales objectives.

Les migrations nettes de Montréal: le long terme

Dans le cas qui nous concerne, la tendance à long terme de départs (nets) à partir de Montréal reflète une population qui change constamment, ainsi que le rôle d’accueil que joue Montréal pour les immigrants internationaux.

Des jeunes et des personnes immigrantes arrivent en métropole pour y créer des opportunités, pour s’en prévaloir, pour se former, pour débuter une carrière…. Au fur et à mesure que les uns avancent dans leur parcours de vie et que les autres s’installent au Québec, s’ensuivent des décisions liées à la famille (maison plus grande, séparation, retraite), aux opportunités (une fois formée, une personne peut chercher un emploi hors Montréal) et aux préférences (une fois sa carrière lancée, on a plus de flexibilité résidentielle).

Bref, les gens arrivent et quittent Montréal pour diverses raisons. Si l’on n’observe que les migrations internes (en excluant les arrivées internationales), on perçoit un bilan négatif. Mais si on regarde les flux totaux de migration, Montréal gagne systématiquement en population – sauf en 2020-21, période où les migrations sortantes ont augmenté alors que beaucoup d’arrivants internationaux sont bloqués hors du pays.

Quelles sont les moins bonnes nouvelles?

L’année dernière et cette année la hausse des migrations nettes au détriment de Montréal a fait les manchettes : – 36 000 (en 2019-20) puis – 48 000 (en 2020-21). Ces chiffres ont été commentés dans mon précédent billet, dans lequel je suggère qu’ils ne sont pas radicalement différents des chiffres de 2018-2019 (bien qu’en augmentation évidente à cause de la situation pandémique exceptionnelle).

Ce tableau présente un indice du prix médian des logements à Montréal, et un indice des départs nets. Les deux indices sont fixés à 1 en 2009-10: la raison de les présenter en tant qu’indices est qu’ils sont ramenés à la même échelle et que l’on peut bien déceler leurs variations relatives. Voir note en bas de ce texte pour les sources de données

Ce qui est inquiétant est que les chiffres de 2018-2019 sont eux même en augmentation marquée par rapport à ceux des années précédentes (Tableau 1). Depuis environ 2013-2014 on assiste à une accélération des pertes de Montréal au profit du reste du Québec (qui inclut la Rive-Nord, la Rive-Sud, Laval, et la grande banlieue, aussi bien que les autres régions).

Cette accélération fait suite à une tendance inverse entre 2009-10 et 2013-14, un plateau entre 2003-04 et 2009-10, et une forte accélération entre 2001-02 et 2003-04.

Ce n’est donc pas la première fois que les départs nets bondissent: mais la hausse des départs nets à partir de Montréal durant la COVID est la continuation de l’accélération des départs entre 2014 et 2019.

Causes possibles de cette accélération des pertes nettes de Montréal

Sans effectuer d’études poussées et de longue haleine, il n’est pas possible de bien déterminer les causes de cette accélération des départs nets depuis 2014. Il se pourrait que cette accélération résulte en partie de la hausse de l’immigration internationale entre 2006 et 2017 : en supposant que les immigrants commencent à migrer vers la banlieue 5 à 10 années après leur arrivée, une partie de la hausse qui débute en 2014 pourrait refléter une telle dynamique. Il s’agit peut-être d’une tendance démographique liée aux cycles de vie ou à la population vieillissante. Bref, il faudrait explorer beaucoup de causes, qui s’enchevêtrent sans doute.

Mais un souci récurrent exprimé avant la COVID par beaucoup de commentateurs Montréalais est le manque de logements et la hausse du prix de l’immobilier: ces hausses et ce manque se poursuivent pendant la COVID.

Ceci est peut-être causé par un manque de construction (mais quelle serait la cause de ce manque?); ça reflète aussi les écarts de revenus grandissants qui font que l’immobilier devient de plus en plus un véhicule d’investissement plutôt qu’un endroit pour vivre (même si cela reste à la marge, c’est à la marge que les transactions se font, et cette marge grandit).

Alors que les Montréalais eux-mêmes peinent parfois à vivre sur l’île, l’investissement, dopé par des taux d’intérêt très bas et par une concentration grandissante des revenus (qui doivent bien être investis quelque part), bat son plein.

Si la demande immobilière devient dissociée du besoin en logements des Montréalais (ce qui semble être la cas: les prix augmentent alors que les habitants quittent l’île) il n’est pas illogique de poser l’hypothèse que les départs depuis 2014 pourraient être en partie attribuables au coût de la vie – notamment du logement – sur l’île.

Cette hypothèse peut-elle être corroborée?

Les gens quittent l’île lorsque l’immobilier augmente

Les prix immobiliers sont autant le reflet que la cause des tendances démographiques et migratoires. Si la demande augmente à stock de logement constant, les prix monteront; si les prix augmentent à capacité de payer constante, les gens chercheront des logements plus abordables ailleurs.

Depuis 2001 (Tableau 1) on constate une certaine corrélation entre les périodes d’accélération des départs nets de Montréal et les périodes d’accélération des prix du logement à Montréal. La corrélation n’est pas parfaite, mais elle est suffisante pour que l’on s’y intéresse : lorsque les prix immobiliers ont augmenté modérément (2003 à 2009) les départs nets sont restés stables; lorsque les prix ont stagné ou diminué un peu, les départs nets ont chuté (2010-2014); et lorsque les prix ont augmenté rapidement, les départs ont aussi augmenté rapidement (2001-2003; 2014-2019) (voir Tableau 1 ci-dessus).

Corrélation n’est pas causalité. Il serait donc prématuré d’établir des liens de causalité simples entre l’immobilier et l’attractivité nette de Montréal, d’autant plus que les prix immobiliers, tout comme les migrations, résultent du croisement de beaucoup d’éléments complexes et interconnectés.

Cependant, cette corrélation entre départs et hausse des prix montre au moins que le départ accéléré de Montréalais ne fait pas baisser les prix – ce à quoi l’on pourrait s’attendre si le marché immobilier était principalement le reflet de dynamiques locales.

Si nous vivons actuellement sur l’île une hausse des prix immobiliers spéculative (c’est à dire un marché déconnecté de ces dynamiques locales), alors l’augmentation prochaine des taux d’intérêts accompagnée du premier déclin en population (sur l’île) depuis plusieurs décennies pourrait changer les choses…

Une question à approfondir: liens entre immobilier et pertes migratoires

Il n’est donc pas insensé de poser la question : l’augmentation importante des départs de l’île de Montréal, que l’on constate depuis bien avant COVID (et qui est donc indépendante de la conjoncture virologique actuelle), ne serait-elle pas – au moins en partie – liée à la crise du logement et à la forte augmentation de son coût?

Dans les modèles de migration classiques un des facteurs importants qui pousse à la migration est la différence, selon les lieux, du revenu net (c’est-à-dire du revenu gagné à un endroit corrigé pour le coût d’y vivre).

Si les coûts de vivre à Montréal augmentent plus rapidement que les revenus que l’on y gagne, alors une tendance lourde de migration vers des lieux de vie moins chers, notamment en grande banlieue, pourrait s’installer. La facilité grandissante de travailler à la maison une partie de la semaine – et donc de garder son emploi ou de rester aux études après un tel déménagement – pourrait amplifier cet effet.

Ce qui devrait inquiéter Montréal ne sont donc pas les chiffres de migration récents, essentiellement conjoncturels: c’est la tendance à plus long terme, celle qui semble s’être installée depuis 6 ou 7 ans.

Note: source des données. Les données sur les prix immobiliers depuis 2009-2010 sont tirées de blogues de Joanie Lafontaine (https://www.lesaffaires.com/blogues/joanie-fontaine/prix-au-pi2-condo-selon-les-secteurs-de-montreal/585543; https://www.lesaffaires.com/blogues/joanie-fontaine/prix-median-condo-montreal-436-pi2-2020/623236) et reflètent le prix médian de 100pied2 de condo à Montréal. Pour remonter plus loin je me suis fié au rapport de JLR, L’évolution de l’immobilier au cours de 20 dernières années. Ce rapport fournit l’évolution du prix médian d’une maison unifamiliale. Dans l’ensemble ces données fournissent une impression – mais pas une mesure précise – de l’évolution du prix des logements à l’achat à Montréal. Il est important de noter que les données de la SCHL (Statcan, CANSIM ID: 027-0040) montrent aussi une croissance des loyers pour des logements de 2 et 3 pièces depuis 2014 (et surtout 2016 – voir tableau annexe). La hausse est relativement petite car les loyers sont protégés: cette hausse moyenne indique donc que le prix des nouveaux loyers augmente fortement. L’analyse des prix de l’immobilier, qui s’assoit sur des données ou indices mesurant les prix courants, sont corrigés pour un taux d’inflation de 1.43% par an entre 2010 et 2019, et 1.63% par an entre 2001 et 2009.

Les données de migration proviennent de l’ISQ (Entrants, sortants, solde migratoire interrégional et taux correspondants selon le groupe d’âge, régions administratives et ensemble du Québec, 2001-2002 à 2020-2021 (portrait annuel)). Mes remarques sur la migration internationale sont aussi basées sur des tableaux de l’ISQ (Migrations internationales et interprovinciales, divisions de recensement (classées par régions administratives), Québec, 2001-2021 (portrait annuel))

Published by Richard Shearmur

I am a professor at McGill's School of Urban Planning. I perform research on innovation, on how we locate work activities (in a world where people often work from many places), and on urban and regional economic geography. I used to work in real-estate, and teach a course on this. I am an urban planner, member of the Ordre des Urbanistes du Québec and of the Canadian institute of Planners.

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